Le droit des locataires et propriétaires, toujours en constante évolution, nécessite une vigilance accrue pour être maîtrisé. Que ce soit pour la location d’un bien immobilier ou pour la défense de leurs droits respectifs, les parties prenantes doivent s’informer régulièrement sur les nouveautés législatives et jurisprudentielles. Dans cet article, nous aborderons les principales évolutions récentes concernant le droit des locataires et propriétaires.

1. Les nouvelles obligations en matière de diagnostic immobilier

Depuis quelques années, la législation française a considérablement renforcé les obligations en matière de diagnostic immobilier. Ainsi, avant la mise en location d’un logement, le propriétaire doit désormais fournir un certain nombre de documents informatifs au locataire. Parmi eux figurent notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui informe sur la consommation d’énergie du logement ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), qui concerne les logements construits avant 1949 ;
• l’état des nuisances sonores aériennes (ENSA), qui indique l’exposition du logement aux bruits des transports aériens.

Ces diagnostics sont obligatoires et leur absence peut entraîner des sanctions pour le propriétaire bailleur. De plus, depuis le 1er janvier 2020, un nouveau diagnostic est venu s’ajouter à cette liste : l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz. Ce document doit être réalisé par un professionnel et avoir moins de six ans pour être valide.

2. Les mesures de protection du locataire face aux expulsions

La loi française protège le locataire contre les expulsions abusives, notamment en instaurant la trêve hivernale. Cette période, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, interdit les expulsions locatives sauf en cas de relogement assuré pour le locataire concerné ou si le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité. De plus, depuis le 1er juillet 2020, la durée minimale du préavis de départ donné par le locataire est passée de trois à deux mois pour les logements situés en zone tendue.

Par ailleurs, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) promulguée en novembre 2018 a renforcé la protection des occupants sans titre (squatteurs) en instaurant une procédure d’expulsion accélérée. Ainsi, si la présence des occupants est constatée dans les quarante-huit heures suivant leur entrée dans les lieux, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir leur expulsion immédiate.

3. L’encadrement des loyers dans certaines zones géographiques

Afin de lutter contre la spéculation immobilière et garantir un accès au logement pour tous, la loi française encadre les loyers dans certaines zones dites « tendues ». Depuis le 1er janvier 2019, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas fixer librement le montant du loyer de leur logement dans ces zones. Ils doivent respecter un loyer de référence déterminé par arrêté préfectoral, qui varie en fonction de la localisation du bien et de ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.).

L’encadrement des loyers s’applique également lors de la relocation d’un logement ou lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, si le loyer pratiqué est supérieur au loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %), le locataire peut demander une diminution du loyer à son propriétaire. Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

4. Les évolutions concernant les charges locatives

Les charges locatives, qui représentent un coût non négligeable pour les locataires, sont également soumises à des évolutions législatives et jurisprudentielles. La loi ELAN a notamment introduit une nouvelle disposition permettant aux propriétaires de récupérer auprès des locataires les sommes engagées pour l’entretien des parties communes.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, les charges liées à la gestion des ordures ménagères peuvent être récupérées sous forme d’une provision pour charges avec régularisation annuelle. Cette mesure permet de mieux répartir les coûts entre les différents occupants d’un immeuble et d’inciter au tri sélectif.

5. La mise en place du bail mobilité

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, est un contrat de location meublée d’une durée comprise entre un et dix mois, sans possibilité de renouvellement. Il s’adresse aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en contrat d’apprentissage. Ce type de contrat offre plus de souplesse aux locataires et permet aux propriétaires de louer leur bien pour une courte durée sans craindre un préavis de départ anticipé.

Ce nouveau dispositif présente également des avantages fiscaux pour les propriétaires, qui peuvent bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions. Les loyers perçus sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

En somme, le droit des locataires et propriétaires a connu de nombreuses évolutions ces dernières années, tant sur les obligations liées au diagnostic immobilier que sur la protection du locataire face aux expulsions ou l’encadrement des loyers. Les parties prenantes doivent donc veiller à se tenir informées des nouveautés législatives et jurisprudentielles pour garantir le respect de leurs droits et obligations respectifs.